Thị trường nhà ở TP HCM: Kỳ vọng chính sách giá hợp lý

Trong những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản của phân khúc nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh có nhiều khởi sắc với số lượng mở bán tăng lên đáng kể cũng nhiều dự án mới được công bố, triển khai; trong đó đáng chú ý phân khúc cao cấp trở lên sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường nguồn cung mới trong năm 2025.

Theo dự báo của các đơn vị khảo sát thị trường bất động sản, TP. Hồ Chí Minh dự kiến có khoảng 9.000 căn hộ mở bán mới vào năm 2025, gần bằng mức mở bán mới trong năm 2023. Do đó, giá bán sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức khoảng 8-10%/năm. Trong bối cảnh giá bán sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh vẫn ở mức cao và vượt quá ngân sách mua nhà của đa số người mua nhà, các thị trường lân cận TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, điển hình là những khu vực có sẵn kết nối thuận tiện, sẽ ngày càng nhận được sự quan tâm của người mua nhà. Cùng với kế hoạch hợp nhất các tỉnh vào TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung và giá bán mới ở các tỉnh lân cận dự kiến sẽ có nhiều dư địa tăng trưởng.

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu đến từ các sản phẩm còn lại sau đợt mở bán cuối năm của những dự án Eaton Park (Gamuda Land) và The Opus One (Samty). Ngoài ra, thị trường ghi nhận nguồn cung từ dự án Masteri Grand View (Masterise Homes) với khoảng 616 căn hộ, nằm tại The Global City, thành phố Thủ Đức. Dự án The Infiniti (Keppel Land) tại Quận 7 là dự án nổi bật trong xu hướng giảm phát thải carbon, hứa hẹn sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 801 căn hộ, dự kiến bàn giao quý IV/2025.

Trong năm 2025, thành phố Thủ Đức được kỳ vọng tiếp tục sôi nổi với nguồn cung tương lai điển hình từ Emeria (Khang Điền) với 600 căn. Cùng với đó là sự đầu tư về cơ sở hạ tầng tại khu vực, đặc biệt dự án Nút giao An Phú đang trong quá trình xây dựng, tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên đi vào hoạt động cuối năm 2024, giúp thị trường này dự kiến là kênh đầu tư hấp dẫn tại khu vực phía Nam, trở thành điểm sáng thu hút nhiều người mua với nhiều sản phẩm đa dạng.

Cụ thể, theo ghi nhận của Công ty Avison Young Việt Nam, sau một năm 2024 tăng trưởng ổn định, thị trường căn hộ tiếp tục xu hướng dịch chuyển sang dòng sản phẩm cao cấp. Nổi bật với dự án Eaton Park có mức giá 5.700 USD/m2 và Masteri Grand View có giá khoảng 5.300 USD/m2. Tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên sau khi đi vào hoạt động từ tháng 12/2024 đã có nhiều ảnh hưởng đến giá bán và tỉ lệ hấp thụ các căn hộ dọc các tuyến tàu. Những dự án dọc tuyến Metro số 1 đã có sự thay đổi đáng kể trong giá bán thứ cấp, điển hình như dự án Gateway Thảo Điền (SonKim Land) từ 3.400 USD/m2 vào đầu năm 2024 lên 4.100 USD/m2, tăng 20%; dự án Lumiere Riverside (Masterise Homes) có giá trung bình 4.650 USD/m2, tăng 20,7% so với năm 2024.

Các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước đã góp phần cải thiện tính thanh khoản của thị trường, gỡ vướng mắc về pháp lý cho nhiều dự án, từ đó thúc đẩy thị trường phát triển thuận lợi. Theo Chi cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh, trong 5 tháng đầu năm 2025, thành phố ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt 117.314 tỷ đồng, tăng 11,9% so với cùng kỳ, cho thấy tình hình lạc quan từ thị trường.

Đại diện Công ty Avison Young Việt Nam nhận định: Mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2025 của Việt Nam tạo động lực tích cực cho thị trường căn hộ. Các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất tiền gửi và tung ra gói vay ưu đãi để kích cầu, như Ngân hàng ACB với gói 'Ngôi nhà đầu tiên' từ 5,5%/năm hay LPBank với gói 'An cư dễ dàng' từ 3,88%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất thấp này chỉ áp dụng ngắn hạn (3-6 tháng), sau đó tăng lên 11-14%/năm hoặc cao hơn. Nếu muốn cố định lâu dài, lãi suất dao động trong khoảng 8-9%/năm. Thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ và đánh giá tác động của các gói vay này trong năm 2025.

Một số chủ đầu tư dự án cũng đã có các chính sách mở bán phù hợp để hỗ trợ khách hàng. Điển hình như chủ đầu tư dự án Kiều by KITA (Quận 5), đang áp dụng chính sách bán hàng khá ưu việt, với tổng chiết khấu lên đến 17,8% nếu thanh toán nhanh; hỗ trợ vay tối đa 70% và ân hạn nợ gốc đến 18 tháng. Đặc biệt, dự án còn có chương trình cam kết thuê lại 12 tháng, lên đến 360 triệu cho căn 2 phòng ngủ và 600 triệu cho căn 3 phòng ngủ. Với lợi thế là đã xây xong, sổ hồng sẵn từng căn, căn hộ Kiều by KITA đáp ứng các tiêu chí như pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng, vị trí thuận lợi.

Đánh giá về xu hướng sắp tới, đại diện Công ty Avison Young Việt Nam cho rằng: Thị trường căn hộ trong thời gian tới sẽ tiếp tục định hình theo các xu hướng mới, phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu người mua và sự hoàn thiện của khung pháp lý. Nổi bật là xu hướng lựa chọn nhà ở có không gian xanh, tiện ích đa dạng và tích hợp công nghệ thông minh có kết nối thuận tiện với trung tâm đô thị nhờ đáp ứng nhu cầu về không gian sống tiện nghi, bền vững. Việc dịch chuyển từ nội đô ra các khu vực vệ tinh có hạ tầng phát triển cũng trở nên phổ biến hơn. Đặc biệt, các điều chỉnh trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý minh bạch, hỗ trợ nguồn cung phát triển ổn định.

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản luôn luôn hành động trên tinh thần thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư theo nguyên tắc "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ" và nỗ lực tối đa để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở thương mại hướng đến nhu cầu thực và "kéo giảm giá nhà" về mức hợp lý.